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美国是世界上最早建立信用档案共享机制的国家之一，有一整套完善的个人信用制度。美国信用评级公司（FICO）将个人信用评级分为五等：优（750～850分）、良（660～749分）、一般（620～659分）、差（350～619分）和不确定（350分以下）。
相应的，在美国房屋抵押贷款过程中，根据借款人不同等级的信用水平，制定不同的贷款条件。按照借款人的信用状况等条件，美国房屋贷款分为三级：（1）优级（prime loan），（2）近似优级（ALTA），（3）次级（subprime loan）。
美国信用评级公司对个人信用评级为次级贷款的借款人的信用评分多在620分以下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规抵押贷款的借贷条件。
次级贷款与优级贷款的主要区别在于：在审贷程序上，优级贷款遵循比较统一和严格的贷款标准，这些标准由美国联邦政府支持的企业掌握，贷款利率在不同贷款者之间围绕平均利率波动，差别不大。而次级贷款发放机构则根据各自制定的“保险矩阵”来决定借款人的贷款利率，此矩阵包含风险评级、信用得分、贷款价值比、申请文件的完整性、收入等主要指标，借款人在这些方面的差别会使得借款利率相差甚远。另外，在产品结构上，抵押贷款被划分为浮动利率贷款和固定利率贷款，其中，次级贷款以浮动利率贷款为主。2006年，被用于证券化的次级贷款中，浮动利率贷款占40％，与浮动利率贷款相关的产品达到74％。而在浮动利率贷款中，“228”型的混合浮动利率贷款（即最初2年采用固定利率、2年后在6个月期Libor的基础上加上一定溢价定期调整利率）占到83％。16
信用等级在一般以下的人，在美国要承受更高的利率和更苛刻的条件才能获得贷款资格，这意味着次级贷款者承受着更大的风险和更高的成本。
如果能够让这些信用等级在一般以下的人购买自己的住房，会滋生出几个既得利益者：
（1）政府，它将因此减少对公共住房的投入。
（2）华尔街的金融机构，它们可以获得更多的贷款利息，并通过对金融衍生品的创造而获利。在2000年的总统竞选中，为小布什和共和党捐款最多的是华尔街的利益集团，赞助金额高达2220多万美元。小布什上台后，对大选中给自己慷慨解囊的利益集团给予了非常丰厚的回报。17
（3）军火商和石油商，这两大集团怎么会是欺骗低收入者购房的受益者呢？它们的受益是间接的。军火商和石油商鼓励政府打仗，打仗可以卖更多军火，可以控制更多的石油资源，推动油价上涨。而打仗需要钱，低收入者自己买房就减轻了政府的负担，也为在财力上说服公众支持政府开战创造了条件。
因此，次贷危机其实是多方利益主体过度攫取利益的结果。就实体经济而言，这一结果给美国所造成的损失是暂时的。比如，许多穷人重新把住房交出来，回到政府住房保障体系下，而这些住房在次贷危机过后，又会重新进入上涨轨道而升值，这些显然都是美国的财富。
事实上，在次贷危机爆发至今的过程中，美国民众的生活受次贷危机的影响程度，相对其他国家而言倒是非常小的，这与美国在救市过程中小心呵护其实体经济有关。
3。5、把穷人引入陷阱
世界的埋单者与美国的穷人是次贷危机的最直接受害者。一些美国人欠的债比他们住房的价值还要高。根据RealtyTrac的统计，在2008年上半年，343 159个美国人失掉住房，而2007年同期这一数字是145 696。让穷人买房并不是一件容易的事情，由于穷人的信用等级不够资格贷款，更不够资格享受贷款优惠政策，它需要各个环节和多种条件的配合，而这一切都不是市场自发就能做到的，更像是被一双无形的手操纵着。
让穷人买房的过程中，充满了贪婪和欺诈，而在这种无序的表象之下，其实一切都在按部就班地有序进行着。
为了能够创造条件让民众买房，美国的金融政策给予了极大的支持—无论有意还是无意，客观上都造成了同样的效果。
美国房地产起起落落的背后有五个关键的驱动因素，分别是利率、税收、人口变化、金融杠杆和居民生活方式。其中，利率、税收和金融杠杆是政府能够直接主导的因素。
联邦政府通过利率和税收影响房屋的供需。所谓利率低，则地产兴。低利率是鼓励穷人买房的一个重要因素，在这方面，格林斯潘做得可以说是前无古人。
2000年年底，美国科技股泡沫破裂后，格林斯潘通过催热房地产市场进行疗伤，把利率从2000年年底的6。5％一直下调到2003年中旬的1％，并且，从2003年6月～2004年6月，联邦基金利率一直维持在1％的低位。
1990～2002年的数据显示，抵押贷款利率不断降低的同时，美国新开工住宅套数不断升高，推动着房地产市场的繁荣。
别小看了利率，它可以在很大程度上影响买房者的负担。例如，一幢20万美元的房屋，以20％首付、30年还清来计算，若贷款利率是5％，月供为858美元；但若贷款利率为10％，月供则变为1404美元。
约瑟夫·斯蒂格利茨公开指责道：“由于低利率促进了房地产业的持续繁荣，美国人对自己不断增长的债务负担一直不在意。为了让更多人借到更多的钱，美国还不断放宽放贷标准，次级贷款发放额不断上升，一些新的信贷品种允许个人贷款的数额越来越大，还出现了一些非固定利率的贷款品种。”18
联邦政府还通过税收来鼓励购房。每年房屋贷款的利息是可以抵税的。再以上述一幢20万美元的房屋、贷款利率是5％、月供为858美元、年供约1万美元为例。在起先几年，年供中绝大部分是用来偿还利息的，大概会是8000多美元，而这部分可以抵税。19
宽松的货币政策降低了贷款成本，催生了过多的贷款，导致了房产泡沫，加之金融监管的失职，为现在的次贷危机埋下了无穷隐患。
索罗斯指责美联储放任金融革新，长时间使利率保持在过低水平；与此同时美国监管部门给了市场活动家过多的自由，任由一个极度铺张的信贷市场发展。这是导致目前金融危机的主要原因。他批评美联储和美国财政部对使美国和欧洲陷入经济衰退的“超级气泡”的形成负有责任。20
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。
美联储的低利率政策改变了房贷的结构。
弗吉尼亚州的住房金融顾问托马斯·劳勒指出，美联储的低利率政策帮助次级抵押贷款和可调息按揭贷款侵蚀了原本属于固定利率抵押贷款的市场份额。劳勒称，可调息按揭贷款在2001年所发放贷款中仅占10％，到了2004年这一比例就飙升至近13了。
并且，放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而埋下了借款人日后可能无力还款的隐患。
一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构—住房抵押贷款资产研究所于2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入同其提交给国内税务署（IRS）的税务申报进行了比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％借款人虚报收入超过实际收入一半以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40％，而2001年的比例为21％。
这些新产品风靡一时，究其原因，一方面是住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面是贷款机构风险控制不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从5％上升到2006年的20％。21
在美国抵押贷款行业内干了14年的理查德·比特纳，在其着作《贪婪、欺诈和无知—美国次贷危机真相》一书中，通过一个案例总结道：“这笔贷款有多方面的原因：经纪商、借款人、卖家全都假报信息，如贷款申请欺诈、虚假评估、伪造就业证明等。”
这是冰山一角，也是一个有代表性的例子。
但是，理查德·比特纳所下的结论具有很大的局限性。他认为：“经纪商是次级贷款的主要操纵力量。”他在书中指出：为了获得最大的利益，贪婪的经纪商们通过篡改信用记录、隐瞒债务数据等各种欺诈手段，不负责任地帮助更多没有还款能力的人贷到款、买了房，而那些无知的贷款人，背负着高额的还款利率，高兴地陷入了这场金钱骗局。一旦他们的生活发生一点变故，没有钱还月供，就面临被收回房产、无家可归的困境。
房产经纪商是整个美国房地产抵押贷款行业的重要推动者之一。他们在贷款买房者和贷款机构之间起着桥梁作用。与中国情况不同，美国的买房人和贷款机构之间并没有直接的联系，他们必须通过房产经纪商来办理贷款事宜。经纪商不仅认识多家贷款机构，还了解上百种贷款产品，信用不好的借款人甚至能通过经纪商得到更多的贷款。
至2003年，经纪商只完成25％的优质级贷款，但却制造了超过50％的次级贷款。2003年，市场里有100多家次级贷款公司，信用不好的借款人通过一家经纪商比通过一家贷款公司可以获得更多的贷款选择。另外，因为从次级抵押贷款业务中得到的收入可能更多，所以经纪商很愿意把次贷产品推荐给高风险的借款人，即使这些人有资格获得更好的贷款。22
评级机构是另一个弄虚作假、欺骗购房者的环节。为了便于投资者了解购买这些抵押证券的风险，华尔街的证券评级机构要在抵押贷款证券化的过程给这些产品打分、评级。然而，这些评级机构的酬劳却是由投资机构提供的，它们之间的利益相关性自然导致了评级过程中的欺诈行为—不良的贷款被评为AAA级投资产品。
小布什执政期间，在极力减少对公共住房投资的同时，通过各种措施鼓励民众买房，掀起了一场轰轰烈烈的自有住房运动。在这其中，金融衍生品的作用巨大。
按揭及金融衍生产品的过度运用，推动了美国家庭住房拥有率的提高。在这一过程中，甚至连正常的监管都“退位”了，正因此也种下了次贷危机的种子。
3。6、注 释
1。 这里举出的法律只是美国住房类法律体系中很少的一部分。美国是世界上出台住房相关法律最多的国家之一，相关法律不断被修订和完善�