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保障性住房要实干，不要口号
曾瀞漪：在解决房价狂涨的过程当中，政府提出要加强保障性住房，包括增加土地供应、加强保障性住房的比例，等等。保障性住房对抑制楼市的作用大吗？
谢国忠：地方政府的问题，我们已经谈过很多了，第一，是它造了好的房子，能够拿到的人不一定是社会上最需要帮助的人。这里有一个分配渠道的问题。第二，有些政府做这个事不诚心，因为不想给房地产行业带来竞争，就在很远的地方造很大的房子，结果没人要。最终的问题是看地方政府的心放在哪里。如果地方政府愿意做这个事，那是能做成的。这需要中央政府出台政策，解决地方上的社会矛盾。不然中央政府老是在那边催，下什么文件之类，这种作用就变成一个宣传作用，在实际当中效果有限。
香港房地产市场被大开发商控制
2009年10月14日，香港岛西半山新盘天汇68楼A室复式户以惊天价4。39亿港元售出，英尺价达7。12万元（1平方米＝10。764平方英尺，折算人民币每平方米70万元），打破英国伦敦OneHydePark顶楼单位的纪录，成为全球最贵分层住宅。但是到2010年3月业内人士爆料，该项目去年售出的25套单位现只有1套如期成交。另外，据香港《明报》报道，香港西半山干德道新盘“天汇”实高40层，但“最高层”却是88楼，其下一层则为68楼，消费者委员会直指“跳层”逾十多层有误导之嫌，建筑师学会则质疑屋宇署失职。因为香港惯例是楼越高价越高。在舆论穷追不舍之下，6月15日，发展商恒基地产公布最终交易，结果是：首批发售的25家单位，最终只有1个单位如期成交，4间延期成交，多达20宗退订，占首批单位八成，当中更包括英尺价7。12万元港元售出的全球最贵分层单位。“天价幻灭天汇交易烂尾”，这是《明报》头版标题。《信报》说“政府考虑对发展商采取行动”。
曾瀞漪：我们看到，最近关于香港房地产的楼市，大家印象很不好，港岛西半山天汇的地产商宣称卖房子卖了25套，但是3个月过去了，里面的24套还没有成交，之前还出现楼层夸张跳层，实际45层楼居然变成88层楼的问题。香港股市也出了一些问题，比如说有公司夸大会计账目等，你怎么看香港的资本市场，现在到底出了什么问题？
谢国忠：香港跟内地不一样的地方，是内地人现在过于乐观，对未来保持乐观的心态，所以他们敢于炒房地产。可是香港老百姓对未来并没有那么乐观，因为这10年工资没有怎么涨。这种情况下，他就需要通过一些炒作，让大家去买高价的资产，就是说大陆会有很多有钱的人来买，所以你先买，赶在大陆之前，你就会赚钱，它搞的是这个名堂，用这个来吸引香港人的眼球。我觉得香港的房地产在1997年爆了之后，大家没有正确认识到问题是什么，不去改革这个市场，老是想恢复高价格。怎么恢复高价格呢？就是大的开发商在那边操纵。香港最大的问题就是这个。
房地产泡沫破灭，让日本20年都没缓过劲来
20世纪80年代，日本在世界备受瞩目。1985年，日本成为全世界最大的债权国，而美国却成了最大的债务国。美国人有种被接收的感觉，从曼哈顿到好莱坞，从洛克菲勒大楼到哥伦比亚电影公司，国家的象征纷纷沦入日本手中。很多人认为，日本人正在买下美国。
在“土地神话”信念的鼓舞下，20世纪80年代末，日本成为全世界地价最高的国家。从1985年开始，美国先后与日本签订一系列协议，迫使日元升值，减少日本对美国的贸易顺差；同时，要求日本改变经济导向，扩大内需。由于担心日元升值会打击制造业，进而引发经济萧条，为了保持经济增长，日本政府决定大幅下调利率来帮助制造商，刺激民众消费。一时间，大量资金在市场流动，这些钱却流向了一个地方房地产。在1985年到1990年期间，日本六大城市的土地价格平均上涨了3。9倍。
房地产价格持续攀升，进而扭曲了股市。巨大的利润刺激着一向以谨慎著称的日本制造业，一夜暴富的神话此起彼伏。1989年12月，东京股市创下39000点新高，地产股股价高得惊人。1990年，日本土地资产总额达2400万亿日元，是美国土地资产总额的4倍。当时有的人就说，日本拥有的钱可以买下美国四次，钱太多了，日本人完全迷失了自己的方向。
从1991年9月起，日本地价开始了长达十多年的下跌过程，累计跌幅高达三分之二。企业资产缩水，金融机构出现巨额的呆账、坏账。20世纪90年代中期，日本政府痛下决心，让一些证券公司和银行倒闭，但是为时已晚。金融和房地产业已经遭受重创，导致20世纪90年代日本经济出现停滞，甚至是负增长。日本电视台将泡沫经济的创伤制作成系统节目《从天堂到地狱》，每期节目找来一名泡沫经济的受害者，以看谁的债务最多，结果大受欢迎。整个20世纪90年代，被称为“丢失的十年”。
曾瀞漪：二十多年前的日本发展模式，到底可以给今天的中国提供多少教训？
谢国忠：内地房地产跟香港比较像，把它做成政府融资的工具。日本当时因为土地都是私人拥有，所以跟中国还是有一定的区别，中国主要是政府利益在当中起的作用很大。但是在全世界，每个大的经济体都有过房地产泡沫，最后带来的影响都非常深远的。美国1929年泡沫爆了之后，萧条了十几年。中国香港也差不多是10年萧条。日本20年都还没缓过来。台湾地区泡沫之后也是10年，甚至到今天还没结束，也是十几年了。所以这是值得我们注意的教训，不管房地产泡沫本身是什么原因引起来的，最终带来的经济后果都非常严重。
曾瀞漪：还有一个奇特现象，为什么中国货在国外卖得比国内便宜？
谢国忠：这个一定跟我们的税收制度各方面有关系，当然土地价格特高也是一个原因。土地价格是成本，一个主要的经济体里面，最重要的成本就是资本、劳动力和土地，土地价格上升了这么多，对销售成本一定有很大的影响。当时日本也是这样的情况，日本的产品在国内比国外卖得贵，因为当时日本土地价格比国外高出好多。
调整城市化战略，根治房地产市场高烧病
无论日本的泡沫经济时代，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。
房价屡屡上涨，根子在地方政府
2010年3月，一篇名为《房地产崩盘时间表》的文章开始在网上流传。它回顾了日本19851991年房地产市场走势，发现与中国20052008年房地产市场走势颇为相似。另外，货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策，两国都很“雷同”。作者最后预言，中国房地产将在2011年崩盘。专家表示，这种推断并不严谨，但日本当年的“崩盘”，对目前的中国市场有很强的警示作用。
2010年3月29日，《大众证券报》发表了《十年之痛解读日本房地产泡沫》的文章，列举出目前中国的楼市泡沫与“日本往事”的三点相似之处：第一，人们相信土地价格只升不降的神话，争相购置房地产。第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。第三，企业及个人房地产投机盛行。
2010年3月31日，《日本新华侨报》刊出署名文章《中国房地产泡沫是否会引发日本式危机？》，也对中日楼市泡沫作出了对比。文章认为，无论日本的泡沫经济时代，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。两国的最大不同之处在于，日本经济发展到20世纪90年代初期，其模式已经接近饱和，房地产价格远远超出于发展潜力，这种不平衡必将造成房地产价格的回归。目前中国的内需在国民经济总额中只占不足30％，故其经济仍有极大的发展潜力。
曾瀞漪：其实对于房价上涨，中央政府非常关注。现在房地产的价格走到这个地步，到底中央出手打压有没有用？到底要用什么办法才能根本解决问题呢？
谢国忠：房地产调控已经有几年时间了，但是价格还是继续升温，虽然我们看到政府已经宣布了不少措施，但在实施当中各个地方还是不一样的。比如说个人所得税，20％的所得税，大部分地方允许你只交1％。还有一个是土地增值税，60％的土地增值税，是针对房地产开发商的，有很多地方也不用交。第三条就是关于外籍人士不能买房子这件事情，有一段时间外籍人士自己心里恐惧，他不敢买，后来发现管制好像没那么严，他们又回来了，敢买了。
所以，中国这两年的房地产调控，虽然意向是有的，但是实施当中有很大的困难，这也是房地产价格继续上升的原因。至于说要不要出新的政策，我觉得没必要。如果你原来的政策都不实施，那干吗还出新的政策呢？
土地增值税：是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。但随后世界金融危机爆发，国内房地产行业调控转向，这一政策没有得到严格执行。2010年5月，国家税务总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，意味着政策调控的“平静期”被打破。
曾瀞漪：现在中央的调控手段，短期之内都不见得有效。因为我们从国土资源部前段时间公布的数据来看，超过80％的违规批地都是地方政府自己做的。
谢国忠：对。地方政府想快速发展经济，这个意愿并不错。但是它的资金来源与房地产连得很紧，房地产价格高就意味着地方收入多，资金雄厚，城市发展得快，这是它的利益所在，所以它的政策是支持房地产价格朝上走的。如果中央政府一定要去打压这种做法，对地方政府以后的经济发展不利，地方政府就会非常不开心，这当中一定是有妥协的。
要解决中国房地产的问题，就一定要解决地方政府利益的问题，到底地方政府发展经济是靠房地产，还是通过其他的途径？我觉得应该允许一些地方政府发债，这样它就不一定这样依赖房地产，对房地产的看法也会比较理性，而不是光从收入来看问题了。
全球热钱流动，推高中国房价
2010年5月25日，国家外汇管理局通报了打击热钱专项行动数据。外管局表示，专项行动数据初步显示，我国跨境资本流动及外汇收支总体上是合法合规的，尚未有境外“热钱”大规模流入，但发现“热钱”直接或辗转流入房地产等热点领域。2010年2月开始，外管局在13个外汇业务量较大的省市开展了专项行动，共计非现场排查跨境交易347万笔，累计排查金额4400多亿美元。截至5月25日，已查实190起涉嫌违规案件，涉案金额73。5亿美元，其中已办结6起，涉案金额2700多万美元。
曾瀞漪：除了地方政府的利益之外，另一个能够对房价推波助澜的就是热钱的进入。最近热钱可能又跑向了房